１ 商事信託（不動産信託）とは
商事信託（不動産信託）とは、不動産オーナーが、国の免許を受けた信託会
社（受託者）に不動産を信託し、その管理・運用をプロに委ねる仕組みです。
オーナーは所有権を形式的に移転する代わりに「受益権」を取得し、信託会社
から賃料収益などを「配当」として受け取ります。最大の特徴は、管理のアウ
トソーシングです。自ら管理を行うのではなく、資産運用の専門家に任せるこ
とで、手間を省きながら、入居率向上やコスト適正化といった収益性の改善を
図ることが可能になります。
２ 民事信託だとなぜ不十分か
家族が受託者となる「民事信託（家族信託）」は、認知症対策として有効で
すが、収益不動産の管理には限界があります。まず、家族に不動産経営の専門
知識や時間がない場合、適切な管理ができず資産価値を毀損する恐れがありま
す。また、アパートの建て替えや大規模修繕が必要な際、民事信託では金融機
関からの融資が難航したり家族が連帯保証人を求められたりと、資金調達面で
大きなハードルが生じます。「手間がかかる財産」である不動産経営において
は家族の負担軽減と円滑な資金調達のために、商事信託の機能が不可欠となる
のです。
３ 不動産管理信託の活用事例
商事信託には、個人の対策では難しい課題を解決する機能があります。
① 資金調達連帯保証人の解消（信託内借入）大規模修繕や建築資金が必要な
場合、信託会社が信託財産を担保に借入を行います。借入名義は信託会社と
なるため、オーナーや後継者は原則として連帯保証人になる必要がありませ
ん。これにより、心理的・実質的な債務負担から解放されます。
② 数世代にわたる資産承継（受益者連続信託）遺言では「次の次」の承継者
まで指定することはできませんが、商事信託なら「妻の次は長男、その次は
孫」と、数世代先の承継者を指定可能です。遺産分割協議を経ることなく、
オーナーの想いを反映した確実な資産承継が実現します。
４ 商事信託と民事信託のメリット・デメリット
民事信託のメリットは、家族間で契約するため信託報酬等のランニングコス
トを低く抑えられ、契約内容も柔軟に設計できる点です。デメリットは、受託
者となる家族に事務負担や責任が重くのしかかり、プロレベルの管理は期待し
にくい点です。
商事信託（不動産信託）のメリットは、専門家による運用で収益改善が見込
める点や、厳格な分別管理による高い安全性、そして融資機能が使える点で
す。デメリットは、信託報酬などのコストが発生することや、受託にあたり物
件の収益性やエリアなどの審査がある点です。
５ 民事信託との違い・使い分け
両制度は対立するものではなく、財産の性質に応じて「使い分ける」ことが
重要です。自宅や金銭など、管理の手間が少ない財産は「民事信託」や「遺
言」で対応します。一方で、賃貸マンションやビルなどの物件、特に将来的に
借入や大規模修繕が見込まれるものは、プロに任せる「商事信託」を活用しま
す。これらを組み合わせることで、家族の負担を減らしつつ、資産の保全と収
益性の確保を両立させる賢い資産承継が可能となります。
