建設ラッシュが続く首都圏のマンションですが、建物の老朽化、区分所有者の高齢化にともない、さまざまな問題が顕在化しつつある。
高騰する建て替え費用、高齢化や非居住化、国外所有者の増加に
よる合意形成の困難などなど、こうした問題の解決を目指し、約２２年ぶりに区分所有法改正（令和7年5月30日施行）がなされたので、その要約をする。
１ この法律がマンション建物を「専有部分」と「共有部分」に分
け、専有部分は修繕して、居住、賃貸などが可能であるが、構造
部分の設備の変更には制限がある。
共有部分とは、建物構造や廊下、階段、外壁、屋上、エントラ
ンス、配管設備などで、勝手な移動・利用は原則不可です。
修繕工事には、通常の管理行為（理事会または管理者の判断で
実施可能）と、特別決議が必要なケース（組合の承認を得る）が
あります。
２ 通常の管理行為に属する修繕は、小規模かつ軽微な修繕や清掃
で、原則として理事会や管理組合の管理者の裁量で速やかに実施
できます。
雨漏り・水漏れの修繕、階段・ベランダなどの鉄部塗装、共有
スペースの壁・ドアなどの軽微な修繕、共有スペースの電球交
換・照明器具の修理などが該当しますが、高額な修繕費用がかか
り管理組合の財政に大きな影響を及ぼす場合は、特別決議（区分
所有者の過半数以上の賛成が必要）となります。
管理組合の蓄積された金員で修繕できる場合は、管理行為に属
すると見なされますが、組合員への説明は必要です。
３ 特別決議が必要なケース
建物の構造部更地使用用途の変更を伴う大規模な修繕又改善工事
や高額修繕費用がかかり管理組合の財政に大きな影響を及ぼす場
合は区分所有者の過半数以上の賛成を要する特別決議が必要で
す。
４ 建物を建替えする場合の要件
従前は、区分所有者及び議決権の核５分の４以上としていて、建
替えが困難でした。
基本的な多数決割合を区分所有者及び議決権の各５分の４以上
を維持した上で、建物の区分所有者に関する法律第６２条２項各
号に該当する建物（地震に対する安全性に係る建築基準法又はこ
れに基づく命令若しくは条例の規定に準ずるものとして法務大臣
が定める基準に適合しないとき等）の建替えの部分は議決権の４
分の３以上の多数決で足りることになりました。
以上