Ｑ 借家契約について新しい法律ができたそうですが、どんな内容でしょうか。
Ａ 平成１１年１２月１５日に「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」が公布され、平成１２年３月１日から施行されています。
その内容は①優良な賃貸住宅の供給を促進するために、国等が必要な措置を講ずるよう努めること、②定期建物賃貸借に新しい規定を設けたことですが、お尋ねは後者の問題です。
従来「借地借家法」では、建物賃貸借に期間を定め、さらに更新がない旨特約しても無効とされ、借家人に契約違反がなく、明渡が必要な場合、ある程度の明渡料を用意しなければならず、又明渡料を用意しても、どうしても居住したいと借家人が言った場合、明渡を認める例は殆どありませんでした。
しかし、この結果、空家が全住宅の１割を超える状態になっても、家主はなかなか家を賃さず、貸家をめぐる経済全体としてはマイナスであるとの主張があり、それを考慮したものです。
Ｑ 定期借家にするにはどんな条件が必要ですか。
Ａ 「借地借家法」でも①賃貸人の不在期間の賃貸借、②取壊し予定の建物の賃貸借の場合、一時使用契約が認められていましたが、今後は一般的に次の要件があれば足りるとされます。
① 期間の定めがある建物の賃貸借であること。
②建物の賃貸人は、契約前にあらかじめ賃借人に対し、この賃貸借契約には契約の更新がないこと、期間満了により建物賃貸借契約は終了することについて、その旨を記載した書面を交付し説明すること。
③ 定期建物賃貸借契約は、公正証書等の書面によって締結すること。
④ 期間が１年以上である場合、建物の賃貸人は期間満了の１年前から６ヵ月前までの間に賃借人に対し期間満了により建物の賃貸借の終了する旨、通知すること。
これらの要件を充たしていれば、明渡料は必要ありません。
Ｑ 賃借人から途中解約ができるのでしょうか。
Ａ 床面積が２００平方メートル未満の居住用建物の定期借家契約については、転勤、療養、親族の介護等、やむを得ない事情により賃借人は途中解約の申入れができ、１ヵ月経過で契約は終了します。
Ｑ 公正証書等とありますが、他にどんな書面で契約すればよいのですか。
Ａ 定期借地の場合、必ず公正証書であることを要しますが、定期借家の場合、前記①②③④の要件を備えていれば、必ずしも公正証書である必要はなく、一般の契約書で大丈夫です。定期借家の場合、借賃増減請求権を特約で排除することも出来ます。
Ｑ 平成１２年３月１日以前から居住している人に対し、一旦合意により解約して新たに同一建物で定期借家契約を締結することは可能ですか。
Ａ 当分の間認められない、とされています。将来、優良住宅の供給が充分なされる時期になったら法律で可能になるかも知れません。