Ｑ マンションの建替えの円滑化等に関する法律が、平阪１４年１２月に施行されたというのですが、どんな法律ですか。
Ａ まず、マンション建替えに関する法律には、建物区分所有法とマンション建替え円滑化法があります。前者は第６２条で建替え決議の要件（５分の４）を定めて老朽化などの一定の条件があれば、多数決で決議してもよい、としています。後者は円滑に建替えができるよう手続を定めたもので、都道府県知事の認可によって法人格をもつ建替組合を設立できたり、旧マンションに対する賃借権や担保権を一括して新マンションに移行させることができる「権利変換手法」を利用することができるので、建築請負業者との契約や担保権の処理など、大きなメリットがあります。全員の同意がある場合、円滑化法によらないでも建替えは出来ます。
Ｑ わかりました。それでは老朽化した場合の円滑化法による手続を教えて下さい。
Ａ 建替えで組合の区分所有者及び議決権の各５分の４の賛成（登記だけで死亡している場合、その相続人が区分所有者）を得るためには、次のことを検討しておかなければなりません。まず①維持・補修で済ませた場合との費用の違い、②再建するマンションの規模や機能、③具体明な建替えに要する費用負担、④様々な価値観を持つ区分所有者との合意形成の進め方、等です。相談相手は、管理業者、建築士、弁護士等です。
Ｑ 検討の進め方はどうするのですか。
Ａ 検討委員会のような組織がつくられ、アンケートの実施などで多くの区分所有者が納得いくようなマンションの規模や適切な費用負担について考え方をまとめておきます。
費用には、①旧マンションの解体費用、②新マンションの工事費用、③仮住所の費用が含まれます。優良建築物等整備事業の補助が利用できる場合、全工事費のおよそ１５～２０パーセント程度が補助されます。資金には、住宅金融公庫による融資制度や社団法人全国市街地再開発協会による債務保証制度が用意されています。
Ｑ 建替え決議のとき何を決めるのですか。
Ａ ①新マンションの設計の概要、②旧マンションの取壊し及び新マンションの建築に要する費用の概算額、③②の費用の分担に関する事項、④新マンションの区分所有権の帰属に関する事項です。
Ｑ 建替えに参加したくない人にはどうしたら良いですか。
Ａ 建替決議に賛成した者は、参加しない者に対し、決議成立後２ヶ月以内に参加するか否かの催告をし、参加しない者には売渡しを請求します。これは形成権として諾と言わなくとも売買契約が締結されたと同じになります。円滑化法では建替決議から１年以内に売渡請求し、遂行に支障が生ずる場合裁判所は代金支払又は提供の日のいずれか早い日から１年以内の明渡期限を定めます。
Ｑ 建替組合の設立はどんなメリットがありますか。
Ａ 建替合意者が５人以上共同して、定款と事業計画を定めて都道府県に許可を申請します。そのメリットは法人格が与えられ、区分所有権の買取りや建替組合名義での資金調達、工事発注契約が可能になります。また、組合運営のルールが明確化され、合意形成、事業実施の円滑化が図られます。
Ｑ 権利変換手続とは何ですか。
Ａ マンション建替えの事業前の権利と事業後の権利について、その変動の内容を定めた計画を都道府県知事が認可することによって旧マンションに関する権利を新マンションに一斉に移行させる手段です。
Ｑ 賃借人や担保権者には具体的にはどうしたらよいのでしょう。
Ａ 権利変換期日の前後、権利を失う人には補償金を払います。また従前の居住者には１ヶ月以上の期間をおいて明渡しを求めることができます。賃借人は賃貸人が新マンションに移らなくとも新マンションに居住できます（円滑化法６０条４項）。なお、実施者は転出する区分所有者や賃借人の居住の安定を確保する必要があり、例えば東京都が設置した都民住宅や住宅供給公社の賃貸住宅を活用することになります。